01 | 杭州楼市，捅破了天花板

杭州地盘市场，最近连气儿突破了自己两项记录，一个位于奥体板块，一个位于钱江新城。

10月21日，杭州挂牌了3宗宅地，分别位于奥体板块、石桥和下沙。

其中奥体板块出让起价29.54亿元，起拍楼面价约3.6万/平米。3.6万/平米的地块起拍单价破了杭州宅地起拍价记录。

10月22日，钱江新城二期临了一宗限房价宅地迎来出让。

在第41轮，溢价15%，地价已拍到45382元/㎡！一抬高出杭州此前的宅地单价记录，即凤起潮鸣在2016年的拿地价45368元/㎡。

最终过程77轮报价，被绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元/泛泛米，成为杭州楼市新的单价地王。

这块地由于是“杭五条”之前挂牌，依旧按照原规定限价实施。

把柄条目，这块地未来的商品房精装限价是6.75万元/泛泛米。

楼面价5.07万，精装限价6.75万元，房地价差空间压缩至16783元/泛泛米。绿城，当今这样豪横了吗？

本年的地盘市场中，绿城推崇额外抢眼，号称地王收割机。

中指院数据显露，前三季度拿地金额最多的房企，绿城排在第二，是最激进的私企。

其在8月份，绿城还捅破了上海地盘市场天花板。

8月份，位于上海徐汇区斜土街说念xh128D-07地块终于摆上拍卖桌，过程72轮举牌价钱触顶，最终被拉入了摇号门径，宸嘉发展、绿城、中海&上海西岸发展、招商蛇口&徐汇城投4位竞买东说念主启动摇号。

最终被绿城拿下。48.048亿元成交，楼面价13.1045万元/泛泛米，溢价率30%。此成交价不仅冲破中兴路一号2016年拿地时10.02万元/泛泛米的单价记录，成为上海涉宅地单价新地王，也刷新了寰宇涉宅地最高单价。

02 | 绿城出于什么磋议

杭州是绿城的大本营，为杭州出力可以聚合。但从绿城的财报来看，似乎并莫得什么亮色来撑抓其本年的这种操作。

绿城年中报显露，上半年绿城中国收入约695.62亿元，比较2023年同时569.76亿元，增长22.1%。

但2024年上半年绿城中国鼓吹应占利润约为20.45亿元，相较2023年同时的25.45亿元，减少了19.65%。

况兼，2024年上半年，绿城中国再次大限制计提17.5亿元，这一数值要远高于上年同时，以至比2023年全年还要进步1.29亿元。

不知说念绿城本年这样勇于对赌的逻辑是什么，有知说念的可以在留言区接头一下。

就杭州这个新单价地王来看，位置果真可以。

这宗地位于钱二板块，距离地铁9号线五堡站不到500米，两站地铁即可到达江河汇和五堡TOD，左近有天长小学不雅潮校区，麦德龙江干市场店等配套，地舆位置较为优厚。

此外，还有一个身分，该地块正本便是低中签率板块的“优等生，当今又是杭州市中心临了的限房价地块，未来这一板块房价预期是飞腾的，因此这块地后期新址愈加不愁卖。

是以，房企对这块地争破了头。

可是，这里有两个问题：

第一。过程77轮争抢，将楼面价抬高到了5.07万，精装限价6.75万元的现实，利润空间安在？

总嗅觉，这内部存在一些问题。

第二，杭州房价短中期的飞腾逻辑在哪？

君不见，这两三年杭州在托底楼市上亦然衣衫破烂。

杭州楼市最高点在2016年，当年卖出了2327万泛泛米的商品房，之后一皆下调，2021年再迎小欢喜，卖出了2236万泛泛米。

关联词2022年急转直下，只消1394万泛泛米，相较于2021年减少了37.7%。2023略有增长。

制图：城市财经；数据：杭州市统计局

本年5月份，杭州全面打消限购，创造了倏得效益，将二手房的成交量8000+多保管了三个月。

但8月份信守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

9月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房6033套，环比8月的6688套下滑9.8%。不外同比旧年有22.3%的增幅，也解说了在宽松的楼市计谋之下，二手房市场的需求仍在稳步开释。

总共三季度来看，成交限制创近五年同时新低，且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%，市场购房信心清亮不及。

地盘端，三季度杭州市区土拍收金210亿元，同比下落63.9%，限制创近两年季度新低。9月土拍溢价率下行至10%以内，远低于7、8月份，房企拿地温情也在走低。

是以，在10月5日，杭州又发布了《对于进一步优化退换我市房地产关连计谋的见告》，实验共五条：

1、疏互市业银行稳健有序镌汰存量房贷利率。对于贷款购买住房的住户家庭，买卖性个东说念主住房贷款不再永别首套、二套住房，最低首付款比例谐和为15%。

2、员工家庭购买住房肯求住房公积金贷款，最高额度进步到130万元，保底额度进步到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%；谐和首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。

3、新出让住宅用地不再建造新建商品房限价条目，已出让用地按原有契约商定实施。

4、支抓荧惑各区、县（市）因地施策加速出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房“以旧换新”，加大购房支抓力度，高慢刚性和改善性住房需求。

5、推动房地产融资伙同“白名单”扩容增效，加大“白名单”花样贷款投放力度。

03 | 杭州楼市退换还远莫得到位

10月份，在一线城市的带动下，杭州楼市有了清亮起色。

国庆假期的首日，杭州二手房“下定”（指付出定金）量同比增长了286%。总共国庆假期，杭州二手房下定量比旧年多170%，这一数据刷新了2019年以来的新高。

10月9日新政后首周，贝壳平台二手房新签单量日均比9月飞腾了106%，比较国庆假期日均涨幅为50%。结果10月16号数据，新政以前的一周时刻里，杭州二手房日均带看量比9月飞腾35%，比国庆时刻飞腾15%；成交量比9月翻了一倍，比国庆时刻飞腾50%。

短期躁动，无法篡改其永久下行的趋势。

下落趋势无法篡改，主若是总共市场的基本面莫得改善，如服务、收入、预期等等。

此外，杭州房价德不配位的步地莫得改善，杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太是非。

从2016年到2021年，杭州开启了自便飞腾模式，不仅将亚运会的红利提前透支，况兼严重透支。

2020年杭州房价最岑岭时，动作近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价足够炒到10万+。

从各城市的住户杠杆率来看，杭州是炒房最自便的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金惩处中心

尽管这两年杭州房价在抑制退换，尤其是杭州的顶流学区房。

杭州耀江文鼎苑不久前成交的一套89平米的屋子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。

稀奇据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已高出30%，部分以至接近40%。

杭州房价见顶于2022年，现时举座均价回到了2019年的水平。

但价钱依旧很高很高，泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期，是以，下落趋势不会篡改。